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(二)财政部、国家税务总局规定的其他情形。不可否认的是,初次接触地产财税工作的朋友往往会陷入一个误区:所谓的“降低收入”,难道是原本可以卖8千元/平米的房子,我现在为了要少交税,就刻意地降低售价,由8千元/平米改为6千元/平米?如果能卖高价,谁愿意轻易割肉?这是在站着说话不腰疼。你们做财税咨询的,寻常就是这么忽悠人的么?降低售价能不能起到合理合规享受税收优惠政策,在安全合规的前提下,助力企业高效发展效果?答案是肯定的。网络上同样也有很多这样的分析文章,有兴趣的朋友可以去百度了解一下。同样的房子卖8000元/平米,在交完各项税费之后所净得的净利润,未必能比得上卖7500元/平米的税后纯利润。当然我这里所举的两个数据只是为了说明问题,具体孰优孰劣,这个不是拍脑袋得出来的,而是要经过一番数据测算对比分析之后才能知晓的。如果你在房地产这个行业浸淫久了,你就会知道,在房地产定价体系中存在一个所谓“价格盲区”的说法。处于盲区内的价格走势会与最终的净利润呈反比例分布的。简单地说,价格定得越高,净利润会反而更低。所以正确的做法是,找到这个“价格盲区”,并回避掉这个盲区。否则你高售价带来周转不利不说,税后净利润反而走低了,岂不是得不偿失?
某商住综合体老项目,普通住宅每套的售价约为300万元(不含税,下同),共1000套。住宅部分对应的土地成本为10亿元,开发成本为8亿元。资本化利息因数额不大,故采用计算扣除法。开发费用为6亿元。为方便计算,此处暂不考虑契税和印花税的影响。试分析其税务情况。
300万元/套×1000套×5%(简易计税)=1.5(亿元)
附加税费:1.5×12%=0.18(亿元)
不含税收入:300万元/套×1000套=30亿元
三项税费合计:1.68+1.93+0.97=4.58(亿元)
A.房地产公司应交税费
250万元/套×1000套×5%(简易计税)=1.25(亿元)
附加税费:1.25×12%=0.15(亿元)
不含税收入:250万元/套×1000套=25亿元
三项税费小计:1.40+0.21=1.61(亿元)
B.装修公司(假设为一般纳税人)应交税费
附加税费:0.41×12%=0.05(亿元)
两项税费小计:0.46+1.24=1.7(亿元)
看到这一条是不是都在疑惑,提高我的职工福利不是增加成本的事情吗怎么变成合理合规享受税收优惠政策,在安全合规的前提下,助力企业高效发展了?
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